注文住宅を建てるうえで、絶対に知っておきたい制度が住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）です。
うまく活用すれば数十万〜数百万円の税負担が軽減されますが、手続きを知らないと受け取れないまま終わってしまいます。
固定資産税担当者として700件以上の新築住宅を調査してきた経験から、住宅ローン減税の仕組み・必要書類・申請の流れをわかりやすく解説します。難しい言葉は使いません。
目次
- 住宅ローン減税とは？
- いくら減税される？計算方法
- いつまで適用される？
- 夫婦でローンを借りた場合はどうなる？
- 1年目：確定申告が必要
- 2年目以降：会社の年末調整でOK
- 確定申告に必要な書類一覧
- よくある疑問
- まとめ
住宅ローン減税とは？
住宅ローン減税とは、住宅ローンを借りて家を建てたり購入したりした場合に、毎年の所得税（および住民税の一部）が減額される制度です。正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。
「控除」とは、税金そのものが安くなることです。所得から差し引く「所得控除」とは異なり、住宅ローン減税は計算された税額から直接差し引かれる「税額控除」です。そのため、節税効果が非常に大きいです。
住宅を建てる・買うと固定資産税がかかる一方で、住宅ローン減税という大きな恩恵もあります。両方をきちんと把握しておくことが、家づくりのコストを正確に理解する第一歩です。
いくら減税される？計算方法
住宅ローン減税の計算式はシンプルです。
年末のローン残高 × 0.7% ＝ その年の控除額
例えば、年末のローン残高が3,000万円の場合：
3,000万円 × 0.7% ＝ 21万円の所得税が減額されます。
ただし、控除額には上限があります。新築住宅の場合、借入限度額（控除の計算に使えるローン残高の上限）は住宅の性能によって異なります。
| 住宅の種類 | 借入限度額 | 年間最大控除額 |
|---|---|---|
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 5,000万円 | 35万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 31.5万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 4,000万円 | 28万円 |
| その他の住宅（省エネ基準を満たさない） | 0円（2024年以降の入居は対象外） | − |
※2024年（令和6年）以降に入居する場合、省エネ基準を満たさない住宅は住宅ローン減税の対象外となりました。新築を検討中の方は、省エネ性能の確認を忘れずに。
また、控除額が所得税を上回る場合は、残った分が翌年の住民税から控除されます（住民税の控除には上限あり）。
いつまで適用される？
住宅ローン減税の適用期間は13年間です（2022年以降に入居した新築住宅の場合）。
13年間、毎年ローン残高の0.7%が所得税から控除されます。残高はローンの返済とともに減っていくため、控除額も年々少なくなっていきます。
例えばローン残高3,000万円からスタートした場合の控除額のイメージ：
| 時期 | ローン残高（目安） | 控除額（目安） |
|---|---|---|
| 1年目 | 約3,000万円 | 約21万円 |
| 5年目 | 約2,600万円 | 約18万円 |
| 10年目 | 約2,100万円 | 約14.7万円 |
| 13年目 | 約1,800万円 | 約12.6万円 |
13年間の控除総額は、条件によって200〜400万円以上になることもあります。手続きを忘れると大きな損になりますので、必ず申請してください。
夫婦でローンを借りた場合はどうなる？
住宅ローンを夫婦2人で借りた場合（ペアローンまたは連帯債務）、夫婦それぞれが住宅ローン減税を受けられます。
例えば夫2,500万円・妻1,500万円のペアローンで借りた場合：
- 夫：2,500万円 × 0.7% ＝ 17.5万円の控除
- 妻：1,500万円 × 0.7% ＝ 10.5万円の控除
- 合計：28万円の控除（1人で借りた場合の最大21万円を上回る）
ただし、それぞれの控除額はそれぞれの所得税の範囲内でしか受けられません。控除額が所得税を上回る部分は住民税から控除されますが、上限があります。
夫婦それぞれが確定申告（1年目）と年末調整（2年目以降）を行う必要がある点も忘れずに。
なお、連帯保証人は住宅ローン減税の対象になりません。夫婦で減税を受けるには、2人が共同で債務を負う「ペアローン」または「連帯債務」の形式で借りる必要があります。
1年目：確定申告が必要
住宅ローン減税を受けるには、入居した年の翌年に確定申告が必要です。会社員でも、1年目だけは自分で確定申告をしなければなりません。
確定申告の期間は毎年2月16日〜3月15日です（還付申告の場合は1月から可能）。
確定申告の方法は以下の通りです。
- 税務署の窓口に書類を持参して申告する
- 国税庁のe-Tax（電子申告）でオンライン申告する
- 税務署に書類を郵送する
e-Taxはマイナンバーカードがあればスマートフォンから申告でき、還付金の振込も早いのでおすすめです。
2年目以降：会社の年末調整でOK
1年目の確定申告が完了すると、税務署から「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」が送られてきます。
2年目以降は、この証明書と住宅ローンの年末残高証明書を会社の年末調整に提出するだけで手続きが完了します。確定申告は不要です。
証明書は13年分まとめて送られてくるので、大切に保管してください。紛失した場合は税務署に再発行を依頼できますが、手間がかかります。
自営業者・フリーランスの方は2年目以降も毎年確定申告が必要です。
確定申告に必要な書類一覧
1年目の確定申告に必要な主な書類は以下の通りです。事前に準備しておくとスムーズです。
| 書類 | 入手先 |
|---|---|
| 確定申告書（様式A・B） | 税務署・国税庁ウェブサイト |
| 住宅借入金等特別控除額の計算明細書 | 税務署・国税庁ウェブサイト |
| 源泉徴収票 | 勤務先 |
| 住宅ローンの年末残高証明書 | 金融機関（ローン契約先） |
| 登記事項証明書（登記簿謄本） | 法務局 |
| 売買契約書または建築請負契約書のコピー | 契約時に受け取ったもの |
| 住民票の写し | 市区町村の窓口・マイナポータル |
| 省エネ性能に関する証明書類（長期優良住宅など） | ハウスメーカー・建築会社 |
| マイナンバーが確認できる書類 | マイナンバーカードなど |
書類の種類が多く感じるかもしれませんが、ほとんどは家を建てたときにハウスメーカーや金融機関から自動的に渡されるものです。受け取ったらまとめてファイルに保管しておくと確定申告のときに慌てません。
よくある疑問
Q. 繰り上げ返済をすると住宅ローン減税はどうなる？
繰り上げ返済をしてローン残高が減れば、その分だけ控除額も減ります。ローン残高 × 0.7%なので、残高が少なければ控除も少なくなります。減税の恩恵を最大化したいなら、繰り上げ返済より投資などを優先するという考え方もあります。家計の状況に合わせて判断してください。
Q. 途中で引っ越した場合は？
住宅ローン減税は「住んでいる住宅」に対して適用されます。途中で引っ越して住まなくなった場合は、その年以降の控除が受けられなくなります。ただし、転勤などの事情で一時的に住まなくなった場合は、条件次第で再適用される場合があります。詳細は税務署に確認してください。
Q. 住宅ローン減税と固定資産税は別物？
はい、完全に別の制度です。住宅ローン減税は「所得税・住民税」の軽減。固定資産税は「保有しているだけでかかる地方税」です。住宅ローン減税を受けていても、固定資産税は別途毎年かかります。両方を合わせて計算することが正確な住居費の把握につながります。
まとめ
住宅ローン減税のポイントをまとめます。
- 年末のローン残高 × 0.7%が所得税から控除される
- 適用期間は13年間
- 1年目のみ確定申告が必要、2年目以降は年末調整でOK
- 夫婦でローンを借りれば2人とも控除を受けられる
- 2024年以降の入居は省エネ基準を満たさない住宅は対象外
- 固定資産税とは別の制度。両方を合わせて住居コストを計算する
住宅ローン減税は手続きさえすれば必ず受けられる制度です。13年間で数百万円の恩恵になることも珍しくありません。必要書類を早めに準備して、確実に申請してください。
住宅ローン減税を最大限活用するには、省エネ性能の高い住宅を建てることが前提になります。どのハウスメーカーがどの省エネ性能を標準で満たしているかは、カタログを比較して確認するのが一番です。複数社のカタログを無料で一括請求して、税制面も含めて比較することをおすすめします。
住宅ローン減税とは？元役人がわかりやすく解説【必要書類・いつまで・夫婦で借りた場合】
注文住宅を建てるうえで、絶対に知っておきたい制度が住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）です。
うまく活用すれば数十万〜数百万円の税負担が軽減されますが、手続きを知らないと受け取れないまま終わってしまいます。
固定資産税担当者として700件以上の新築住宅を調査してきた経験から、住宅ローン減税の仕組み・必要書類・申請の流れをわかりやすく解説します。難しい言葉は使いません。
目次
- 住宅ローン減税とは？
- いくら減税される？計算方法
- いつまで適用される？
- 夫婦でローンを借りた場合はどうなる？
- 1年目：確定申告が必要
- 2年目以降：会社の年末調整でOK
- 確定申告に必要な書類一覧
- よくある疑問
- まとめ
住宅ローン減税とは？
住宅ローン減税とは、住宅ローンを借りて家を建てたり購入したりした場合に、毎年の所得税（および住民税の一部）が減額される制度です。正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。
「控除」とは、税金そのものが安くなることです。所得から差し引く「所得控除」とは異なり、住宅ローン減税は計算された税額から直接差し引かれる「税額控除」です。そのため、節税効果が非常に大きいです。
住宅を建てる・買うと固定資産税がかかる一方で、住宅ローン減税という大きな恩恵もあります。両方をきちんと把握しておくことが、家づくりのコストを正確に理解する第一歩です。
いくら減税される？計算方法
住宅ローン減税の計算式はシンプルです。
年末のローン残高 × 0.7% ＝ その年の控除額
例えば、年末のローン残高が3,000万円の場合：
3,000万円 × 0.7% ＝ 21万円の所得税が減額されます。
ただし、控除額には上限があります。新築住宅の場合、借入限度額（控除の計算に使えるローン残高の上限）は住宅の性能によって異なります。
| 住宅の種類 | 借入限度額 | 年間最大控除額 |
|---|---|---|
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 5,000万円 | 35万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 31.5万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 4,000万円 | 28万円 |
| その他の住宅（省エネ基準を満たさない） | 0円（2024年以降の入居は対象外） | − |
※2024年（令和6年）以降に入居する場合、省エネ基準を満たさない住宅は住宅ローン減税の対象外となりました。新築を検討中の方は、省エネ性能の確認を忘れずに。
また、控除額が所得税を上回る場合は、残った分が翌年の住民税から控除されます（住民税の控除には上限あり）。
いつまで適用される？
住宅ローン減税の適用期間は13年間です（2022年以降に入居した新築住宅の場合）。
13年間、毎年ローン残高の0.7%が所得税から控除されます。残高はローンの返済とともに減っていくため、控除額も年々少なくなっていきます。
例えばローン残高3,000万円からスタートした場合の控除額のイメージ：
| 時期 | ローン残高（目安） | 控除額（目安） |
|---|---|---|
| 1年目 | 約3,000万円 | 約21万円 |
| 5年目 | 約2,600万円 | 約18万円 |
| 10年目 | 約2,100万円 | 約14.7万円 |
| 13年目 | 約1,800万円 | 約12.6万円 |
13年間の控除総額は、条件によって200〜400万円以上になることもあります。手続きを忘れると大きな損になりますので、必ず申請してください。
夫婦でローンを借りた場合はどうなる？
住宅ローンを夫婦2人で借りた場合（ペアローンまたは連帯債務）、夫婦それぞれが住宅ローン減税を受けられます。
例えば夫2,500万円・妻1,500万円のペアローンで借りた場合：
- 夫：2,500万円 × 0.7% ＝ 17.5万円の控除
- 妻：1,500万円 × 0.7% ＝ 10.5万円の控除
- 合計：28万円の控除（1人で借りた場合の最大21万円を上回る）
ただし、それぞれの控除額はそれぞれの所得税の範囲内でしか受けられません。控除額が所得税を上回る部分は住民税から控除されますが、上限があります。
夫婦それぞれが確定申告（1年目）と年末調整（2年目以降）を行う必要がある点も忘れずに。
なお、連帯保証人は住宅ローン減税の対象になりません。夫婦で減税を受けるには、2人が共同で債務を負う「ペアローン」または「連帯債務」の形式で借りる必要があります。
1年目：確定申告が必要
住宅ローン減税を受けるには、入居した年の翌年に確定申告が必要です。会社員でも、1年目だけは自分で確定申告をしなければなりません。
確定申告の期間は毎年2月16日〜3月15日です（還付申告の場合は1月から可能）。
確定申告の方法は以下の通りです。
- 税務署の窓口に書類を持参して申告する
- 国税庁のe-Tax（電子申告）でオンライン申告する
- 税務署に書類を郵送する
e-Taxはマイナンバーカードがあればスマートフォンから申告でき、還付金の振込も早いのでおすすめです。
2年目以降：会社の年末調整でOK
1年目の確定申告が完了すると、税務署から「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」が送られてきます。
2年目以降は、この証明書と住宅ローンの年末残高証明書を会社の年末調整に提出するだけで手続きが完了します。確定申告は不要です。
証明書は13年分まとめて送られてくるので、大切に保管してください。紛失した場合は税務署に再発行を依頼できますが、手間がかかります。
自営業者・フリーランスの方は2年目以降も毎年確定申告が必要です。
確定申告に必要な書類一覧
1年目の確定申告に必要な主な書類は以下の通りです。事前に準備しておくとスムーズです。
| 書類 | 入手先 |
|---|---|
| 確定申告書（様式A・B） | 税務署・国税庁ウェブサイト |
| 住宅借入金等特別控除額の計算明細書 | 税務署・国税庁ウェブサイト |
| 源泉徴収票 | 勤務先 |
| 住宅ローンの年末残高証明書 | 金融機関（ローン契約先） |
| 登記事項証明書（登記簿謄本） | 法務局 |
| 売買契約書または建築請負契約書のコピー | 契約時に受け取ったもの |
| 住民票の写し | 市区町村の窓口・マイナポータル |
| 省エネ性能に関する証明書類（長期優良住宅など） | ハウスメーカー・建築会社 |
| マイナンバーが確認できる書類 | マイナンバーカードなど |
書類の種類が多く感じるかもしれませんが、ほとんどは家を建てたときにハウスメーカーや金融機関から自動的に渡されるものです。受け取ったらまとめてファイルに保管しておくと確定申告のときに慌てません。
よくある疑問
Q. 繰り上げ返済をすると住宅ローン減税はどうなる？
繰り上げ返済をしてローン残高が減れば、その分だけ控除額も減ります。ローン残高 × 0.7%なので、残高が少なければ控除も少なくなります。減税の恩恵を最大化したいなら、繰り上げ返済より投資などを優先するという考え方もあります。家計の状況に合わせて判断してください。
Q. 途中で引っ越した場合は？
住宅ローン減税は「住んでいる住宅」に対して適用されます。途中で引っ越して住まなくなった場合は、その年以降の控除が受けられなくなります。ただし、転勤などの事情で一時的に住まなくなった場合は、条件次第で再適用される場合があります。詳細は税務署に確認してください。
Q. 住宅ローン減税と固定資産税は別物？
はい、完全に別の制度です。住宅ローン減税は「所得税・住民税」の軽減。固定資産税は「保有しているだけでかかる地方税」です。住宅ローン減税を受けていても、固定資産税は別途毎年かかります。両方を合わせて計算することが正確な住居費の把握につながります。
まとめ
住宅ローン減税のポイントをまとめます。
- 年末のローン残高 × 0.7%が所得税から控除される
- 適用期間は13年間
- 1年目のみ確定申告が必要、2年目以降は年末調整でOK
- 夫婦でローンを借りれば2人とも控除を受けられる
- 2024年以降の入居は省エネ基準を満たさない住宅は対象外
- 固定資産税とは別の制度。両方を合わせて住居コストを計算する
住宅ローン減税は手続きさえすれば必ず受けられる制度です。13年間で数百万円の恩恵になることも珍しくありません。必要書類を早めに準備して、確実に申請してください。
住宅ローン減税を最大限活用するには、省エネ性能の高い住宅を建てることが前提になります。どのハウスメーカーがどの省エネ性能を標準で満たしているかは、カタログを比較して確認するのが一番です。複数社のカタログを無料で一括請求して、税制面も含めて比較することをおすすめします。
また、間取りプランや費用見積もりまで取り寄せたい方にはタウンライフも活用してください。
