注文住宅を建てるとき、意外な出費になりやすいのが地盤改良費です。
土地と建物の予算は考えていても、地盤改良についてはあまり考えていなかったという人もいるのではないでしょうか。
我が家も新築時の地盤調査で地盤改良が必要になり、表層改良で約30万円かかりました。
30万円でも痛い出費でしたが、地盤の状態によっては50万円、100万円を超えることもあります。
しかも厄介なのは、土地を見ただけでは「地盤改良が必要か」「いくらかかるか」を正確に判断できないことです。
そこでこの記事では、
- 新築の地盤改良にはいくらかかるのか
- 地盤改良にはどんな工法があるのか
- どんな土地で地盤改良が必要になりやすいのか
- 地盤改良による予算オーバーを防ぐにはどうすればいいのか
について、実際に地盤改良を経験した立場から分かりやすく解説します。
新築の地盤改良費はいくら？
戸建て住宅の地盤改良費は、工法や建物の大きさ、軟弱な地盤の深さなどによって大きく変わります。
一般的な目安としては、次のように考えておくとよいでしょう。
| 地盤改良工法 | 費用の目安 | 適している地盤の目安 |
|---|---|---|
| 表層改良工法 | 30～50万円程度 | 軟弱地盤が地表から2m程度まで |
| 柱状改良工法 | 50～100万円程度 | 軟弱地盤が2～8m程度 |
| 鋼管杭工法 | 100万円以上 | 軟弱地盤がさらに深い場合など |
これはあくまで目安です。
同じ工法でも、建物の大きさや地盤の状態、改良する深さ、施工条件などによって金額は変わります。
そのため新築の資金計画では、地盤改良費を最初からある程度見込んでおくことが大切です。
そもそも地盤改良工事とは？
住宅は、建物そのものが丈夫なら安心というわけではありません。
どれだけ耐震性能の高い家を建てても、それを支える地盤が弱ければ建物が傾いたり沈んだりする可能性があります。
そこで、建物を安全に支えるために必要に応じて行われるのが地盤改良工事です。
ただし、すべての土地で地盤改良が必要になるわけではありません。
まず地盤調査を行い、その結果をもとに建物を支えるために必要な地盤の強さがあるかを確認します。
地盤調査をしてから地盤改良の必要性が決まる
一般的な戸建て住宅では、建築前に地盤調査を行います。
地盤調査の結果、建物をそのまま建てても問題ないと判断されれば、基本的に地盤改良費は必要ありません。
一方、地盤が弱いと判断されれば、その状態に適した地盤改良を行うことになります。
地盤調査 → 地盤の状態を確認 → 必要なら地盤改良
という流れです。
ここが地盤改良費の厄介なところで、土地を購入する段階では正確な金額が分からないケースがあります。
地盤改良3工法の特徴と費用相場
戸建て住宅で行われる代表的な地盤改良には、主に次の3つがあります。
表層改良工法｜30～50万円程度
表層改良工法は、比較的浅い部分の地盤が弱い場合に使われる工法です。
軟弱な土とセメント系の固化材を混ぜ、締め固めることで地盤を強くします。
一般的には地表から2m程度までの浅い地盤改良に用いられます。
3つの代表的な工法の中では比較的費用を抑えやすく、30～50万円程度がひとつの目安です。
我が家で行ったのも、この表層改良工法です。
我が家の場合は約30万円でした。
もちろん現在の価格や土地・建物の条件によって費用は変わりますが、「地盤改良＝必ず100万円以上」というわけではありません。
上の写真は、地盤改良を行った住宅用地の様子です。
柱状改良工法｜50～100万円程度
表層改良では対応できない深さまで地盤が弱い場合には、柱状改良工法が使われることがあります。
地中にセメント系固化材を使った柱状の改良体を作り、その上に建物を支える方法です。
軟弱な地盤が2～8m程度まで続いている場合などに採用されることがあります。
費用は50～100万円程度がひとつの目安ですが、改良する深さや本数などによって変わります。
鋼管杭工法｜100万円以上になることも
軟弱な地盤がさらに深い場合などに使われるのが鋼管杭工法です。
地中に鋼製の杭を打ち込み、建物を支えます。
表層改良や柱状改良に比べて費用が高くなる傾向があり、100万円を超えるケースもあります。
ただし、「鋼管杭が必要な土地＝悪い土地」と単純に判断するものではありません。
建物の重さや地盤の状態などを考慮したうえで、適切な工法が選ばれます。
地盤改良が必要になりやすい土地は？
土地を購入する前に、地盤改良が必要かどうか気になる人も多いでしょう。
一般的には、
- 昔、田や沼などだった土地
- 盛土された土地
- 低地
- 河川などの近く
などは地盤について注意して確認したい土地です。
昔の地図や航空写真、ハザードマップなどを見ることで、その土地が以前どのように使われていたのかを調べることもできます。
国土地理院では、過去の航空写真を確認できます。
ただし、「昔は田だったから必ず地盤改良が必要」「川の近くだから地盤が弱い」と断定することはできません。
反対に、見た目では問題なさそうな土地でも地盤改良が必要になることがあります。
最終的には、その土地で地盤調査を行って判断する必要があります。
土地を買う前に地盤改良費を知ることはできる？
残念ながら、土地を見ただけで地盤改良費を正確に知ることは難しいです。
隣の家では地盤改良が不要だったからといって、自分の土地でも不要とは限りません。
同じ地域でも地盤の状態が異なることがあるためです。
ただし、まったく手がかりがないわけではありません。
住宅会社が周辺で多くの住宅を建てていれば、過去の地盤調査データを持っている場合があります。
土地を購入する前に、
「この周辺では地盤改良になるケースが多いですか？」
「過去に近くで建てた住宅では、どの程度の地盤改良をしましたか？」
と住宅会社に聞いてみるのも一つの方法です。
正確な金額までは分からなくても、ある程度の予算を考える参考にはなります。
地盤改良費で予算オーバーしないための3つの対策
地盤改良が必要になってから「そんなお金は残っていない」とならないよう、あらかじめ対策しておきましょう。
地盤改良費を予備費として考えておく
最も簡単なのは、最初から地盤改良の可能性を資金計画に入れておくことです。
地盤改良が不要なら、その分のお金は別の設備や家具などに回せます。
反対に予算をギリギリまで住宅本体に使ってしまうと、地盤改良が必要になったときに困ります。
土地代だけで判断しない
安い土地を見つけるとうれしくなりますが、土地代だけで判断するのはおすすめできません。
地盤改良だけでなく、造成工事、上下水道の引き込み、高低差への対応など、土地によって建築前に必要になる費用が違います。
土地価格＋建物価格＋付帯工事などを含めた総額で考えることが大切です。
住宅会社の見積もりを比較する
家づくりでは、地盤改良費だけを安くすればいいわけではありません。
建物本体、付帯工事、諸費用などを含めた総額で住宅会社を比較することが重要です。
同じような家を希望しても、住宅会社によって見積もり内容や標準仕様は違います。
最初から1社だけに決めず、複数社を比較しておくと予算全体を判断しやすくなります。
高額な地盤改良費を提示されたら確認したいこと
地盤改良費として100万円以上の見積もりが出たら、驚く人も多いと思います。
しかし、金額だけを見て「高すぎる」と判断するのもよくありません。
まず、
- 地盤調査の結果
- なぜ地盤改良が必要なのか
- なぜその工法を選んだのか
- 何mまで改良するのか
- 見積もりの内訳
などを住宅会社に説明してもらいましょう。
分からない部分があれば、遠慮せず質問することが大切です。
地盤は完成してしまえば見えなくなる部分だからこそ、「安ければ何でもいい」ではなく、納得できる説明を受けてから工事を進めたいところです。
地盤改良費だけでなく家づくり全体の費用を比較しよう
我が家の場合、地盤改良費は約30万円でした。
しかし、土地によっては100万円以上になることもあります。
注文住宅では、このほかにも建物本体以外の費用がいろいろ発生します。
だからこそ、最初から1社の見積もりだけで「このくらいで家が建つ」と判断しないほうが安心です。
住宅会社によって価格や標準仕様、得意な家も違うため、家づくりの初期段階で複数社を比較しておきましょう。
住宅会社を探す方法については、資料請求や住宅会社比較に使えるサービスを5つに絞って紹介しています。
注文住宅の資料請求・住宅会社比較サイトおすすめ5選｜目的別に使い分けよう
まとめ｜地盤改良費は余裕を持って予算を考えよう
新築住宅の地盤改良費は、地盤の状態や採用する工法によって大きく変わります。
目安としては、
- 表層改良工法：30～50万円程度
- 柱状改良工法：50～100万円程度
- 鋼管杭工法：100万円以上になることもある
と考えておくとよいでしょう。
我が家の場合は表層改良で約30万円でしたが、すべての土地がこの金額で済むわけではありません。
特に注意したいのは、土地購入時には地盤改良の正確な金額が分からないことがある点です。
「土地と建物で予算を全部使ってしまった」という状態にせず、地盤改良やその他の付帯工事も考えて資金に余裕を持たせておきましょう。
そして住宅会社を決める際には、建物本体の価格だけを見るのではなく、最終的にいくら必要になるのかを複数社で比較することが大切です。
